南京厂房租赁市场趋势报告-2025-2026 年

一、政策端趋势：严控低效用地，倒逼厂房提质

1. 依托南京1026 重点产业链（10 大产业集群、26 条产业链），工业用地定向供给江北、江宁两大产业高地，零散小地块工业用地逐年收紧，违建厂房清退常态化，小散乱作坊选址难度持续抬升。
2. 存量厂房改造补贴落地：容积率放宽至 2.5 以上，老旧厂房翻新补贴约 100 元 /㎡；新建厂房硬性指标升级：屋顶光伏覆盖率≥30%、环评审批提速、强制丙二类起步消防，非标厂房合规租赁空间持续收缩。
3. 分区产业定向招商：江北主攻生物医药、集成电路；江宁聚焦新能源装备、汽车零部件；溧水、六合承接基础配套加工与大宗仓储，跨区域产业分工成型。

二、供应端：存量过剩 + 新品提质，区域空置分化

1、存量结构

南京存量高标准厂房（园区工业上楼、单层高标）约 190 万方，整体出租率72%；老旧砖混、无正规消防零散厂房集中在城郊乡镇，整体空置率超 30%，去化困难。

• 优质新增：2025-2026 集中入市工业上楼、垂直智造厂房（江北大厂智造园、江宁九龙湖智造谷），一楼层高≥8m、承重≥3T/㎡、配电 200KVA 起、丙二类消防，定向匹配高精制造。
• 劣质存量：早年自建无手续厂房、层高＜6 米、配电不足、消防缺失房源持续折价出租，业主普遍拉长免租期（3-6 个月）促成交。

2、分区域空置表现

• 江宁（开发区、滨江、九龙湖）：核心园区空置 5%-12%，近郊湖熟、禄口零散厂房空置 22%+；
• 江北新区（浦口桥林、药谷）：生物医药、芯片园区空置 8%-15%，乡镇零散厂房空置 28%；
• 溧水、六合、高淳：全域普通厂房空置 25%-38%，为南京租金洼地。

南京产业园区分布

三、租金走势（元 /㎡/ 月，2025-2026 现行行情）

租金三梯队（全年走势：优质微涨 1%-3%、普通下滑 5%-12%）

1. 第一梯队（主城近郊核心：江宁东山 / 九龙湖、栖霞经开区）30～45 元 高标准独栋、园区一楼、配套办公宿舍，新能源 / 精密制造首选，租金坚挺，议价空间极小；2026 年稳中有小幅上浮。
2. 第二梯队（产业园区：江宁滨江、浦口桥林、溧水经开区）18～29 元 标准园区厂房，丙二消防、大车通行，汽配、食品、仓储主力板块，长租 3 年以上可谈 5%-8% 优惠，全年租金小幅震荡。
3. 第三梯队（远郊乡镇：六合、溧水洪蓝、江宁湖熟）7～16 元 老式单层厂房、配套薄弱，低端加工、大宗仓储，2025-2026 租金持续走低，免租期普遍 4-8 个月，部分房源年降 8%-15%。

关键：带行车、独门独院、洁净车间厂房租金上浮 30%-100%，稀缺房源一房难求。

四、需求端变化：四大主力赛道扩容，传统加工收缩

1、刚需上涨行业（拉高优质厂房租金）

• 新能源 & 汽车零部件（江宁主力）：恒立液压等头部企业持续扩产，需求 1000-5000㎡一楼高承重厂房，2026 年持续放量，是江宁园区最稳定租客来源；
• 生物医药（江北药谷、浦口）：十万级洁净厂房（ISO7）需求同比增 35%，独栋带环评园区供不应求，稀缺洁净厂房租金溢价 40%+；
• 智能制造 / 精密电子：偏好工业上楼（1-3 层）、5 吨货梯、稳定配电厂房，江宁科学园、浦口产业园去化最快；
• 高标仓储物流（禄口、溧水空港、六合）：电商、冷链集中选址近高速 / 空港高标仓，净高 9 米 + 月台仓租金稳涨，普通平房仓储持续降价。

2、需求萎缩行业

五金低端加工、小型家具、小化工持续外迁溧水、六合偏远地带，小面积零散厂房需求逐年下滑，拉低远郊租金水平。

五、2026 全年预判（短期 + 中长期）

短期（2026 年内）

1. 结构性行情不变：高标准园区厂房出租率继续走高、租金持平小幅上行；非标老旧厂房持续降价、靠长免租引流；
2. 选址变化：企业优先合规园区（可环评、丙二消防），无证小厂房成交进一步萎缩；企业选址周期拉长、议价更谨慎，普遍倾向 3-5 年长租锁定成本；
3. 产业外溢：苏州、上海配套工厂持续落地南京溧水、六合，拉动远郊优质园区去化。

中长期（至 2026 年末 - 2027）

1. 老旧厂房加速改造升级，低质存量逐步出清，市场由过剩转向结构性紧缺；
2. 江北、江宁核心工业用地供给收紧，核心区优质厂房租金进入上行通道；溧水、六合依托空港、沿江物流，优质园区租金逐步止跌企稳。

六、企业选址 & 业主出租实操建议

企业选址

1. 高精制造：优先江宁开发区、江北药谷园区，预算紧张可选溧水经开区标准厂房；
2. 大宗仓储 / 低端加工：六合葛塘、溧水洪蓝性价比最高，长租议价优势明显；
3. 严控非标房源：优先核验工业用地证、消防验收、环评资质，规避违建拆迁风险。

厂房业主

1. 老旧厂房优先改造升级（加高、增配电、升级丙二消防），改造后出租溢价显著；
2. 远郊房源拉长免租期（4-6 个月），聚焦仓储、配套加工客户；核心园区短免租、锁定优质制造企业长租。